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新一轮海南楼市暴涨,是多种因素导致的必然结果

2019-11-20 09:10:00 浏览:1219


海南这个国内唯一的国际旅游岛,在过去的2016年-2017年,房价可以说是基本翻了一倍有余。


同时尽管在2017年中旬,海南陆续出台相关的限购政策,对个别热点地区执行了限制1-2年的社保限制,但是依然没有办法阻止海南房价的上涨。


2018年,春节期间,海南更是一房难求。时值海南建省30周年,全岛房价上涨迅猛,目前东线、西线房产项目,1万以下单价的楼盘已经非常少。


因此,很多人都有点担心,这一轮海南楼市的火爆,会不会重蹈1992年海南房产大泡沫的暴跌悲剧?今天,就这个问题做一点简单的论述。


1992年海南房产泡沫,根源在于信贷泛滥


投机需求高度旺盛,最终导致崩盘


1992年的海南房产大泡沫,根源于信贷的泛滥导致的投机性需求过渡。


在泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。


很多房地产开发商及购房人,不是为了度假居住的需要,而是纯粹为了投机,甚至是卖楼花,房价还没有盖成,就已经倒手了好几把。


当时,海南的投机性购房比例高达70%以上,海南房价在短短的三年,房价从1300元/平米上涨到了7500元/平米,翻了5-6倍



到1993年,海南面临严厉宏观调控的时候,国有四大银行的烂账高达300个亿以上,全省烂尾楼高达1600万平米,挤压资金800多个亿。


可以说,1992年的海南房产大泡沫,纯粹就是一场资本的游戏,崩盘是迟早的事情。



新一轮海南楼市暴涨,是多种因素导致的必然结果


其出现价格暴跌的可能性微乎其微


而新一轮海南楼市的火爆,其实是多种要素共同作用的结果:


1一二线楼市在过去两年的集体限购,导致投资资金集体南下,推动海南楼市的火爆。


在过去的两年,由于一二线城市集体进入限购时代,导致投资资金出现了投资空窗,这个时候海南由于拥有独一无二的稀缺性度假资源,其投资性明显高于其他三四线城市及旅游城市,因此成为最好的资金避难所。



2海南这几年旅游服务水平及城市基础设施建设大幅度提升,对房价形成了实质性的推动。


海南这几年整体城市基础建设力度确实非常大,环岛高铁的开通,积极进入全国知名医院,国际知名酒店遍地开花,房产项目品质也明显提升,这些都对海南房价形成了实质性的推动作用。




3海南正值建省30周年,众多利好政策即将出台,成为了这一轮房价暴涨最好的助推器。


海南自从宣布打造国际旅游岛以来,并没有获得实质性的进展。海南岛充其量也只是一个国内旅游岛的概念,与东南亚其他度假圣地,不管是旅游项目,还是旅游开放性,均远远不如。




2018年正值海南建省30周年,据称海南已经获得了高层的许可,将会出台诸多前所未有的开放政策,将会推动海南在2020年成为真正的国际旅游岛,其中就包括博彩业的开放,国际免签等重磅政策。


4国内旅居需求随着经济的快速增长,已经成为购房需求的主要力量之一,海南购房已经从纯粹投机,转化成为半自住半投资的需求。


如果说1992年海南购房是纯粹的资本游戏,那么新一轮海南房产本质上已经呈现出度假旅居的需求特点,度假购房旅居在国人钱包鼓起来之后,已经成为了一种实实在在的需求。


图片


目前多数人在海南购房,并不在于投机,而是养老,分时度假兼顾投资,这是与1992年截然不同的需求背景。


5这一轮海南房产火爆,银行资金所占比例越来越小,因此受到国内宏观调控政策的影响相对较小,政策风险也就相对较小。


1993年海南房地产泡沫之所以破灭,就是因为被国家严令禁止银行资金进入房地产领域所导致的。而这一轮海南房产火爆,由于大多数项目不能贷款,因此银行资金比例其实并不高。


银行资金比例不高,也就意味着宏观政策风险也相对较小,政策风险其实已经被提前规避掉了,这就是海南政府在这一轮楼市火爆中最明显的做法。


综上所述,我认为,这一轮海南房价的暴涨,其原因有两点:


1是对海南利好政策的一种透支性增长


2就是对海南过去几年区域大发展的补涨。


因此,海南房价预计还将会在目前的基础上向上攀升,但是整体的幅度肯定将会慢下来,同时在区域选择上也会所有不同,会逐渐进入一个房价分化的时代。



未来20年,海南一直都是投资风口


海南是一个聚集年轻人口越来越多的区域,房地产里最有名的影响房价的逻辑:长期看人口、中期看土地、短期看金融。


从长期来说,人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值。


那么,什么人流入呢?高质量的人!有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。



而这些高质量人口的流入,势必会带动就业的增长、产业的发展,也会让这个区域的房子更能租得出去。未来值得投资的房子就是那些租得出去的房子。


也就是说判断哪里更有投资潜力,要看哪里更能吸引人才、哪里人口不断净流入、哪里有更多的年轻人聚集、哪里的人才与产业政策的结合更具可行性。


年龄段与购房需求


不可否认,在投资这件事情上,只要方向对了,不管买什么样的房子都会赚钱,如果方向错了,现在不管买什么样的房子都比较难挣大钱。那么,如何在有限的时间内锁定值得投资的海南房呢?


海南房票越来越珍贵


我为什么说是有限的时间呢?


海南省委书记刘赐贵就透露了一个重要信息,他说:过去,在中国,只要有钱有买房资格就可以想买多少就能买多少,而现在这样的“待遇”恐怕不见了。岛外想买多少,我们就建多少——这种历史一去不复返。


在过去,行情好闭着眼睛买房都不会让你亏,但是现在不一样了,让购房者选择的面越来越小,对于还未买房者而言,当你只有一张房票的时候,该如何做选择,这是非常关键的。


据我的观察,目前很多海南的项目不需要特意去做广告宣传,都会有客户通过口口相传,闻风就飞奔而来。以下是我的朋友圈传来的某售楼处即将开盘的场景



这也体现出了市场好,当然我们也要看到随着新房源库存量越来越有限,购买条件也是越来越严格。毕竟想在海南买房的人,大多都是二次置业或者闲钱再投资,这时候有钱的购买者就已经不是什么稀缺物种,最稀缺的应该是有房票的购买者。


当然,未来能够给到有购房资格的人会越来越少。


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